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¿Cómo se calcula la subida anual del precio de un alquiler?

Tengo un piso alquilado hace dos años y no he subido el precio porque no sé qué baremos o consideraciones tengo que tener en cuenta. ¿Cómo se calcula la subida anual del precio de un alquiler?

 

Si el contrato se formalizó hace dos años, se debió de llevar a cabo al amparo del artículo 18 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre (vigente hasta su nueva modificación de 6 de junio de 2013) de Arrendamientos Urbanos,  y de la Transposición Transitoria Primera de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

En concreto estipula el artículo 18 de la Ley 29/1994:

Artículo 18. Actualización de la renta

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquél en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Por tanto, para las siguientes anualidades y revisiones hasta el cumplimiento de los cinco años obligatorios y según lo estipulado en el párrafo precedente, deberá comunicar al arrendatario el incremento (o decremento) de la misma conforme al IPC (índice de precios al consumo) general, índice que puede averiguar en la página web del Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es Tlf.: 91 583 91 00). Pasados los cinco años, la actualización de la renta es libre y por tanto dependerá de los pactos a los que libremente lleguen arrendador y arrendatario.

COMPRAR O VENDER UN PISO CON CARGAS

Si un piso tiene como cargas dos hipotecas y dos embargos de la Seguridad Social, ¿cuál es la forma más segura de realizar la transacción? 

El significado de la palabra transacción es diverso, aunque interrelacionado entre sí, de tal modo que pudiera referirse la pregunta a la voluntad de llevar a cabo la compra de un bien inmueble con las cargas hipotecarias y administrativas que menciona, y también su pregunta podría encerrar el significado en sentido contrario, es decir que usted como propietario quisiera transmitir, vender, enajenar el inmueble que ya soporta estas cargas, y por último también engloba esta palabra un sentido jurídico más volcado en el Derecho Mercantil, en el Derecho de Comercio en el sentido de intentar llegar a un acuerdo mediado y ponderado entre las partes, independientemente de si en la pregunta usted ocupa la posición de comprador o de vendedor.

Empiezo por abordar el último de los significados que acabo de mencionar entendiendo que se refiere por transacción al intento (como deudor) de llegar a un acuerdo con cualquiera de los acreedores o con los dos a la vez, posibilidad en la práctica verdaderamente difícil por no decir imposible a no ser que se reunieran (respecto a la deuda hipotecaria) todos y cada uno de los requisitos expuestos en la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Siguiendo con este mismo significado semántico, si usted fuera el futuro comprador de este concreto inmueble, el acuerdo sobre todo en lo que respecta a la Seguridad Social, sólo se llevaría a cabo si se paga la deuda. Es decir, difícil ya es que el banco le rebaje la cuantía de las dos hipotecas, cuanto más que la Seguridad Social acepte una condonación o quita de las mismas.

Si la transacción se refiriese no ya al intento de negociación, sino al deseo puramente contractual como futuro comprador de adquirir el bien, la solución pasa por formalizar un contrato de compra con el actual propietario de la vivienda, pagar las deudas a la seguridad social, asegurarse de que han sido canceladas en el Registro de la Propiedad, y abonar igualmente las deudas de los dos préstamo hipotecarios, o subsidiariamente convencer al banco (se entiende jurídicamente hablando) para que usted se subrogue en la deuda hipotecaria, gestión que se conseguirá siempre y cuando el banco pueda acreditar y asegurar hasta el extremo su probada solvencia económica patrimonial, personal, laboral y hasta “sentimental”.

Y no digamos si lo que se intenta (por transacción) es la venta del bien a un tercero, donde la  solución aún sería más complicada de alcanzar, dado que nadie va querer adquirir un piso (salvo que la tasación actual sea muy superior a la suma de las cuatro deudas, lo venda muy por debajo de su precio de mercado o que el comprador lo quiera adquirir por motivos fiscales para compensar otras ganancias) con cuatro deudas pendientes o con la necesidad además para el nuevo deudor hipotecario, si no dispusiera de liquidez suficiente para abonar las deudas, de ser aceptado por parte del banco como subrogado.

Cuando el bien inmueble soporta un préstamo hipotecario, al amparo de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre de subrogaciones y novaciones hipotecarias, se puede intentar la absorción (subrogación de la entidad acreedora), mediante el envío notarial por parte de otra entidad bancaria, de una oferta vinculante que mejore sus actuales condiciones financieras, gestión que actualmente también es difícil de conseguir por el enorme incremento en los últimos años de los diferenciales que se añaden a los índices hipotecarios y por la existencia de esas otras dos deudas vivas con la Seguridad Social.

Conclusión: lamentablemente, no encuentro soluciones reales y factibles para su situación. 

*Javier Sevillano: abogado experto en derecho bancario de Legal & Media.

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