Заказать звонок
+34 871 237 905 +34 971 079 840 +34 625 014 865

Для продавцов-нерезидентов недвижимости на Майорке.

 Резидентом страны, считается иностранный гражданин, который легально находится на территории страны больше, чем 183 дня в году или имеет разрешение на работу в Испании.
 
 Если вы решили продать свое имущество в Испании, являсь нерезидентом страны, то с вас будет взят налог IRNR на прирост капитала.

 1. Что такое IRNR?

Это Impuesto sobre la Renta de no Residentes - налог на доход нерезидентов. Налогом облагаются физические и юридические лица, не являющиеся резидентами Испании, однако получившие доход на территории Испании в отчетном году. Как определяется статус резидент/не резидент для физических лиц? ФЛ является резидентом Испании в любом из двух случаем: 1) если в отчетном году прожил на территории Испании не менее 183 дней; 2) если имеет на территории Испании центр экономических интересов. Естественно, к этому краткому определению существует куча дополнений и уточнений, но мы не будем на них сейчас заострять внимание. Также я совершенно не затрагиваю в этом посте ситуации с юридическими лицами, пишу только про "физиков".

2. Какой доход облагается налогом?

Налогом IRNR облагается полученный в Испании доход от коммерческой деятельности, от работы, пенсии, дивиденды, проценты, гонорары, доход от продажи недвижимости. Эти частные (и довольно редкие, на мой взгляд) случаи оставим хесторам и адвокатам. Скажу только, что проценты, начисляемые по банковским счетам нерезидентов (это такой особый тип счета) налогом не облагаются, поэтому ежегодно банк делает проверку статуса держателя счета, чтобы знать, удерживать с него налог или нет. Проверка эта конечно платная Смайлик «smile»

Однако есть ситуация, которая касается многих, - тех, кто купил недвижимость в Испании, но не получил ВНЖ. Даже если вы, к примеру, купили квартиру в конце 2014 года, а в 2015 получили ВНЖ, то за соответствующее количество дней 2014 года вы должны заплатить IRNR.

3. Сколько платят нерезиденты - владельцы недвижимости в Испании?

В этом разделе два случая. Случай первый. Вы сдаете принадлежащую вам недвижимость в аренду, то есть реально получаете доход. В таком случае весь полученный вами доход, без каких-либо вычетов, облагается IRNR по ставке 24%. (За 2012-2013 гг - по ставке 24,75%)

Случай второй. Вы не сдаете свою недвижимость. Вы можете при этом жить в ней, когда приезжаете в Испанию, или дом может стоять пустым... это не важно. Несмотря на то, что вы не получаете никакого дохода, вы все равно должны уплатить IRNR. Ставка налога та же самая - 24% (или 24,75% для 2012-2013 гг). Но так как реального дохода нет, то налогооблагаемая база рассчитывается специальным образом:

1) Берем кадастровую стоимость вашей недвижимости. Ее можно посмотреть в квитанции с расчетом IBI, которую вам прислали. (IBI - это налог на недвижимость, это другой налог, и о нем мы тут не говорим). Кадастровая стоимость меняется от года к году, поэтому, если у вас нет расчета IBI, придется запросить ее в ayuntamiento.

2) Выясняем, как давно в последний раз была проведена переоценка вашей недвижимости - до 1.01.1994 или после этой даты. Выяснить это можно, например, так: http://www.catastro.meh.es/…/municipios_revisados_desde_199… По этой ссылке приведены данные о тех населенных пунктах, где переоценка была проведена после 1994 года. Если вы нашли в этом списке свой населенный пункт, то вас можно поздравить, потому что...
3) Если ваша недвижимость "свежеоцененная", то ее кадастровую стоимость надо умножить на 1,1%. Если же ее последний раз оценивали до 1994 года, то умножаем кадастровую стоимость на 2%.

4) Полученная в п. 3) сумма и есть ваша налогооблагаемая база. Именно ее надо умножать на 24%, чтобы получить сумму IRNR за год за вашу недвижимость.

5) Если в отчетном году вы владели этой недвижимостью не весь год, то налогооблагаемую базу (п. 3) надо разделить на 365 и умножить на количество дней владения (начиная от даты подписания договора купли-продажи (escritura simple).

6) Если недвижимостью владеет не один человек, а, например, муж и жена, то полученную сумму налога надо разделить в соответствии с долями (обычно 50 на 50).

Если вы сдавали недвижимость не весь год, то за те месяцы, когда сдавали, платите IRNR по первому варианту, а за те, когда не сдавали, по второму.

4. Когда надо уплачивать IRNR?

Этот налог уплачивается ежегодно в следующем за отчетным году не позднее 31 декабря. То есть налог за 2015 год надо уплатить в любой момент, начиная с 1.01.2016 и до 31.12.2016.

5. Как уплачивается этот налог?

В отличие от многих других, IRNR не присылают по почте уже рассчитанным и не списывают автоматически со счета в банке. Сам налогоплательщик должен его рассчитать, заполнить декларацию и оплатить в банке. Многие поручают все это хестору (если не ошибаюсь, от 50 евро стоит заполнение одной декларации). Я, когда была нерезидентом, делала все это сама.
Форма декларации - Modelo 210. В настоящее время ее можно заполнить только в электронном виде. Для этого есть две ссылки:

1) https://www1.agenciatributaria.gob.es/es13/h/ie02100a.html… - ссылка для автоматической подачи декларации. То есть если ее заполнить здесь, то после подписания электронным сертификатом декларация отправится в налоговую (Agencia Tributaria), а если указать номер счета, то сумма налога спишется с него. Никуда не надо ходить, нигде не надо стоять в очередях... Однако у вас не останется на руках физического подтверждения оплаты и факт совершения вами процедуры пройдет как-то слишком незаметно :))) Ну и если у вас нет электронного сертификата, то этот вариант не для вас.

2) https://www2.agenciatributaria.gob.es/es13/h/ie02100b.html… - а вот тут после заполнения декларация никуда не отправляется, а только проходит автоматическую проверку (ничего ли вы не забыли указать), а потом распечатывается. Заполнив декларацию один раз, вы получите три листа с данными. С ними нужно пойти в банк - в любой, не обязательно тот, где у вас счет. При оплате банк заберет два листа, а вам останется третий. Один экземпляр банк передаст в налоговую, а другой оставит себе. Вы же свой сохраните тоже на всякий случай. 
Примечание 1: в налоговую вам идти не нужно, банк сам предоставит им декларацию.
Примечание 2: или можно не ходить в банк, указав в форме номер счета для списания налога. Но этот вариант мне нравится меньше, т.к. в нем вы меньше контролируете процесс.
Примечание 3: обе ссылки вполне могут не открыться у вас в Internet Explorer, в Edge, в свежих версиях Chrome. Мне очень жаль, если так. Обе ссылки стабильно открываются браузером Mozilla Firefox, хоть там и придется много раз нажимать на кнопочки "разрешить выполнение протокола", "временно разблокировать плагин" и т.д. Мне снова очень жаль.
Примечание 4: я думала написать здесь и о том, как заполнять эту декларацию - что где писать, а где оставить поля пустыми... Но я и так превысила все разумные стандарты по длине текстов в ФБ. Давайте так: если, глядя на декларацию, вы испытываете священный ужас, лучше действительно доверьте ее заполнение хестору и не взрывайте себе мозг. А если в целом все понятно, но есть пара конкретных вопросов, я с радостью отвечу на них.

5. Обязательно ли уплачивать IRNR?

Этот вопрос только кажется странным. На самом деле, большинство нерезидентов этот налог не платят. Кто-то не знает о его существовании, кто-то не считает нужным заморачиваться, а кто-то вообще находит его несправедливым. В случае с налогом на квартиру, которую не сдают в аренду, это мнение очень даже понятно. Некоторые люди предпочитают (часто по советам своих хесторов) забыть об этом налоге до момента продажи недвижимости, а уж в случае продажи уплатить его. В этой ситуации налог рассчитывается не по описанной выше схеме, а гораздо проще: 3% от стоимости сделки, независимо от срока владения ею.
Некоторым везет и о неуплаченном налоге вообще все забывают, т.к. контролировать нерезидентов значительно сложнее, чем резидентов. Каждый делает выбор сам. Я, как вы уже поняли, выбрала аккуратно платить этот налог, тем более, что сумма там совсем не большая, и "спать спокойно", не боясь претензий от государства, которое уже люблю, как родное.

С уважением, 
команда Partner-Mallorca

Наш офис в Майорис

C/Cabo Blanco,km 6,3 local19
Centro Commercial Maioris
Illes Balears , 07600 , Spain

Офис: +34.871237905,
Моб.: +34.661910711
info@partner-mallorca.com

Наш офис в Кас Катала

Av. Juan Miro, 336 Izq
Palma de Mallorca - Mallorca
Illes Balears , 07012 , Spain

Офис: +34.971079840
Моб.: +34.625014865
info@partner-mallorca.com

Наш офис в Пальме

 

C/Mestres D´Aixa,3 ,
local-2, Palma 
Illes Balears , 07015 , Spain

Офис: +34.971071986,
Моб.: +34.649397602
palma@partner-mallorca.com